日前，博鳌21世纪房地产论坛第二十二届年会召开，会议主题为风雨之变:良性循环中的模式重构会上，科控股高级副总裁，RealData总裁发表了题为楼市反弹下的长效政策机制的主题演讲他表示，今年以来，当地政府出台了多项稳定楼市的政策，对市场信心的恢复起到了决定性作用

自今年年初以来，100多个城市出台了各种政策来稳定楼市经过几个月的触底，到6月份，市场已经回暖李文杰认为，伴随着政策提振市场信心，今年房地产市场的最低时期已经过去，市场有望在下半年触底反弹

李文杰还表示，在稳定房地产市场的各种政策中有许多创新这些创新都是为了探索未来整个房地产的长效机制

他说，从中长期来看，房地产不是终点，而是速度转变在适龄购房者和新型城镇化的支持下，未来十年房地产市场仍将保持较大规模

信心的恢复

自去年下半年以来，由于信贷政策收紧，房地产市场交易有所下降2022年，在各项稳定楼市政策的助推作用下，市场信心得到恢复在经历了几个月的触底反弹后，6月份以来，市场成交情况有所回暖

据RealData统计，目前以北京，上海为代表的一线城市市场修复状态良好，成都，杭州，合肥等部分二线城市仍处于明显修复状态，但三四线市场仍处于低迷状态。

从区域来看，李文杰指出，城市群的市场复苏更快，更强尤其是长三角城市群，其需求基本面良好伴随着上海疫情的好转和政策支持，南通，合肥等市已率先恢复大湾区的深圳和东莞也在酝酿底部复苏的力量，环比增长势头明显

其中，二手房市场的修复明显好于新房据RealData重点50城新房案例和二手房展示指数统计，春节以来，二手房市场热度高于新房，尤其是6月份，客户量增长明显，新房增长20%，二手房增长40%7月份以来，二手房指数持续上涨，显示二手房市场继续修复新房市场，由于债务风险，项目停工，贷款暂停，案例指数开始下降

从需求结构来看，RealData指出，刚性需求仍是主体，首次置业和改善性需求占比超过80%其中改善型需求占比过半，二线城市改善型需求占比相对较高

事实上，目前的市场复苏势头仍然脆弱房企的债务压力，以及近期的停工，停贷，使得购房者的信心出现波动再加上传统淡季的到来，7月以来购房者入市信心有所下降

不过，李文杰认为，整体市场仍处于复苏状态，政策力度明显，对整个市场恢复信心起到了决定性作用。

长效机制的六个方向

为了支持合理的住房需求，今年各地出台的稳定楼市政策中有很多创新条款。

李文杰认为，这些创新可以分为两个方面在放宽购房资格方面，体现在放宽本地户籍居民限购套数，缩短非本地户籍社保年限，缩小限购区域范围，放宽落户条件，鼓励人才落户，增加二胎及以上家庭限购数量，放宽销售限制等

在金融支持方面，体现在降低购房首付比例，放宽二套住房认定标准，降低房贷利率，提高公积金贷款额度，降低首付比例，放宽使用限制，减免个人住房转让增值税和契税，增加购房补贴等。

他认为，这些创新是为了探索房地产的长效机制。根据中国房地产市场的发展阶段和市场特征，房地产长效机制将有六个主要方向:

土地方面，强调多元化供应，推行限房价，竞地价，竞保障房面积的土地出让方式，金融方面，通过降低杠杆来降低房贷成本，同时防范金融风险，在企业端，合理控制负债率，加强预售资金监管，确保楼宇交付，需求端，鼓励落户，多子女家庭允许多买，业主方面，鼓励刚需和改善型需求，放宽限售政策，增加发行量，无论是租还是买，它都赋予了租房者和买房者同等的权利。

房地产增长换挡

尽管仍存在一些不确定因素，但李文杰对市场的复苏势头较为乐观他指出，市场进入了新的周期，热点城市的回暖将带动市场的整体回暖势头

房企方面，今年6，7月份债务到期高峰过后，流动性压力将大大缓解预计在第三季度末和第四季度初，新房月度销售有望同比转正

预计今年李文杰新房和二手房交易量将分别达到13.8万亿和5.6万亿，同比下降15%和20%。

从中长期来看，经过多年的快速增长，房地产的作用正在发生变化李文杰说，自2003年以来，中国的房地产市场经历了多年的波动增长2021年下半年，在强有力的去杠杆措施下，市场出现波动，导致去年下半年以来房企出现各种危机

在这个过程中，人口，土地，金融等红利的下降，中国城市化进入新阶段，都意味着房地产的内生动力减弱一是城市人口增速，经济增速，收入增速放缓，住房需求包括投资需求不再那么旺盛二是国内政策明显不再依赖房地产，但一定比例的开发投资是经济和生活的基本需要

在李文杰看来，政府对于房地产开发行业的定位是压舱石和稳定器，不能没有，也不能过度房地产市场并没有结束，只是速度的转变

因此，李文杰认为，房地产市场的需求仍有足够的支撑一方面，城市学龄人口仍将保持较大规模，另一方面，新型城镇化的推进也会带来大量需求因此，未来10年，房地产市场仍将保持较大的成交量

但未来市场格局会发生变化，二手房交易规模会加快，逐渐与新房交易保持同步。